不動産投資で儲かる物件を見つける5つの法則

2021-05-10 11:48:40

50代会社員は「都心の中古ワンルーム投資」が現実的

金融庁の「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果」(平成31年3月)によると、「個人が投資目的で居住・宿泊用不動産を取得するための融資(投資用不動産向け融資)は、とくに平成28、29年3月期に拡大してきた」とあります。

「かぼちゃの馬車」やレオパレス問題の影響から、最近は金融機関の一棟建て(土地・建物)向け融資が半減しているものの、マンション(区分所有)向けは微減にとどまっています。投資用マンションローンを扱っている一部の金融機関では、「最長45年」「最終返済時85歳未満」などと条件緩和も行っています。実際、週末に金銭消費貸借契約を交わすため金融機関を訪れたところ、融資担当者や部屋が足りないといった状況でした。

不動産投資の物件にはワンルームなどの区分物件、アパートやマンション、ビルなどの一棟物件、戸建て物件とさまざまあり、そのリスクも異なります。リターンはリスクと表裏一体。マンションの区分物件の場合、高いリターンは見込めないものの、失敗が少ないといわれます。これからプレ定年の会社員が不動産投資を始めるのであれば、都心の中古ワンルームの区分物件が現実的な選択と考えます。

    

「老後2000万円」問題が話題になりましたが、老後の生活費を年金だけで賄えると思っている人はどれだけいるでしょうか? 仮に、老後に十分な資産があったとしても、そのお金を取り崩していくことは心理的に恐怖を抱くものです。それでも、プレ定年世代については、イケイケドンドンのバブルを経験したことから、消費を好む傾向があります。昭和の好景気を享受した親世代が年金生活も謳歌しているのを見て、「自分たちも大丈夫」と思っているかもしれません。

プレ定年世代も、その前後の世代でも、老後は年金収入がメインになるわけですから、自分自身や夫婦の年金額を把握しておくことが重要です。それには、毎年の誕生月前後に送られてくる「ねんきん定期便」で確認をしておくこと。50歳以上に送られる「ねんきん定期便」には「現時点の収入が60歳まで続く」と想定した場合の年金額が記載されています。厚生年金基金や企業年金がある場合は受け取り方法の選択肢も含めて調べておく必要があります。

これらが明確になって初めて、老後の家計に不足額があるか、どれだけ足りないかなどを予測できるのです。今後の人生を大局的に予想したうえで、どう対策していくかが重要であり、その1つの対策として「不動産投資」の選択があるのです。

老後の安定のために「年間収入80万円」を目指す

不動産投資の大きなメリットは、融資という他人資本を活用して資産形成を行えるところです。株式投資などほかの投資にはないメリットです。

一般に、不動産投資を行うなら若いうちに始めるほうが有利といわれます。これは、長期の融資が可能なので、キャッシュフローを確保できるからです。物件を増やして不労所得を大きくすることができる可能性もあります。

とはいえ、若いうちに始めなくても不動産投資はできます。50代の会社員であっても、やり方によってはメリットがあると考えます。資産額が少なく、「iDeCo(個人型確定拠出年金)」や「NISA(少額投資非課税制度)」だけでは資産形成が間に合わないという人にとって、他人資本を利用する効果は大きいといえます。

会社員を続けていれば50代で年収がピークとなるため節税効果が得られますし、勤務先・勤続年数によっては有利な融資条件を得られるなど、これまで会社勤めをしてきたことの信用力を生かせる可能性もあります。また、「団体信用生命保険(団信)」といわれる不動産専用の生命保険がつくことで、ローン返済中に万が一のことがあった場合、残りのローンは弁済されると同時に、その不動産は家族の資産になります。

このようなメリットがありますが、50代会社員を含めプレ定年世代が不動産投資をする際、大事なのは、その目的を「老後の安定収入を得るため」に絞ることです。目安は1物件当たり国民年金1人分、つまり約80万円の年間収入です。「不労所得で脱サラしよう」などと夢見てはいけません。高いリターンを求める必要もありません。できる限りリスクは回避すべきです。

では、どうやって投資する物件を探せばいいのでしょうか? 不動産投資が初めての人は戸惑うこともあるでしょう。1つの方法ですが、会社員にとって活用できるのが平日夜や週末に開催される不動産投資セミナーです。セミナー後の個別相談を申し込むと、物件紹介も受けることができます。その際、1社だけでなく複数の会社のセミナーに参加し比較検討することをオススメします。

50代の不動産投資では、最終返済時の年齢を意識しつつ、あえて融資を活用することです。「借金は悪」と思うと、早く返済したい気持ちになるでしょうが、なるべくキャッシュフローを増やすことを優先し、自分がリタイアするまでに戦略的な繰り上げ返済で手取り収入を増やしていくことです。

利用できる融資については不動産投資会社とひもづいており、ネット検索などで物件を見つけたとしても希望の金融機関で融資を受けられるとは限りません。ですから、付き合う不動産投資会社はパートナーとして慎重に選ぶ必要があるのです。ここが難しいところではありますが、提案資料は疑うくらいの気概を持ちたいところです。資料の1次情報は自分の目で確認すべきです。

現地や周辺状況の確認は必ず自分で行うべし

具体的に、不動産投資を検討する際に最低限確認するべき5つのポイントを挙げておきます。「立地」「物件」「物件保有のシミュレーション」「年間コスト」「修繕計画と修繕積立金」の5つです。

立地:空室リスクを減らすためにも立地は重要です。賃料が安定しやすい都心を検討し、ハザードマップや最寄り駅の乗降人員、該当区の人口予測などのデータ確認や、実際に駅から歩いて周辺環境を確認します(平日、休日、朝晩、雨天時など)。
物件:耐震基準は新耐震基準適合か? 最近では築古のリノベーション物件も注目されているようですが、次に購入する人が融資を利用できるかなど、出口戦略とコスパを考えると、「築10年以上の中古物件」が妥当なところでしょう。エントランスや集合郵便受け、ゴミ収集所など管理状態を実際に確認、ネットの口コミサイトなどで風評を調べ、「大島てる」など事故物件サイトも調べておきます。
物件保有のシミュレーション:不動産投資会社によっては融資利用時のキャッシュフロー表を作成してくれますが、自分の家計のキャッシュフロー表に落とし込み、繰り上げ返済の予定も含めて購入しても大丈夫か確認します。
年間コスト:固定資産税、管理委託手数料、建物管理費・修繕費の定期支出、エアコンや給湯器の設備費など不定期支出の予測も含め、1年単位のコストで算出、支出に加えます。
修繕計画と修繕積立金:滞納者がいないか? 積立金がマイナスになっていないか? もし該当する場合には適切に対応しているか確認します。

これらは不動産投資する際に最低限検証したいことです。疑問が出てきたら、都度担当者レベルに確認をとることです。やりとりの中からパートナーとして信頼に値するか判断できるでしょう。不動産のプロを味方につけるのも重要なポイントです。

冒頭の金融庁の調査結果では、最後に「投資家において留意すべき事項」も明記され、「物件の現地確認や周辺状況の把握を自ら行う」などと促しています。上記ポイントとも重なりますので、不動産投資を行うのであれば最低限クリアしたいところです。